Renseignements sur les garanties hypothécaires

Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire?

Un prêt hypothécaire est accordé à un emprunteur en faveur d’un prêteur pour garantir le remboursement du prêt. Si l’emprunteur est en défaut de remboursement, l’hypothèque donne au prêteur le droit de prendre possession de la propriété ou de la vendre. L’hypothèque doit être enregistrée (publiée au Québec) au registre approprié. Chaque province a ses propres règles en matière de prêts hypothécaires et d’enregistrement.

Qu’est-ce qu’une quittance?

La quittance hypothécaire (également appelée « radiation » ou « mainlevée ») consiste à retirer l’inscription du prêt hypothécaire du registre où il a été enregistré. Une fois la quittance obtenue, le prêteur n’a plus le droit d’exercer de recours sur la propriété en vertu de l’hypothèque.

Normalement, les frais d’administration associés à la préparation ou à l’enregistrement de la quittance hypothécaire sont facturés à l’emprunteur. 

Il existe deux types de prêts hypothécaires : l’hypothèque accessoire et l’hypothèque conventionnelle.

1)    Hypothèque accessoire

Montant enregistré de l’hypothèque

Le montant enregistré de l’hypothèque et de l’intérêt peut être plus élevé que le montant financé au départ, afin de pouvoir garantir d’autres dettes dans l’avenir.

Par exemple, si vous demandez un prêt hypothécaire de 320 000 $ pour acheter une maison d’une valeur de 400 000 $, le montant enregistré de l’hypothèque peut être de 400 000 $.

Le prêteur et l’emprunteur concluent un contrat de crédit distinct de l’hypothèque pour convenir des modalités de crédit. Ainsi, le taux d’intérêt réellement appliqué au prêt, le montant emprunté et les modalités de crédit sont énoncés dans les différents contrats de crédit conclus entre l’emprunteur et le prêteur.

Dettes garanties et possibilité de fonds supplémentaires

L’hypothèque accessoire peut être utilisée pour garantir différentes dettes actuelles et futures de l’emprunteur. Grâce à ce type de prêt hypothécaire, l’emprunteur peut obtenir du financement supplémentaire, jusqu’à concurrence du montant enregistré de l’hypothèque, sans consentir une nouvelle hypothèque à chaque fois. Comme aucune nouvelle hypothèque n’est nécessaire, l’emprunteur n’a pas à payer de frais juridiques supplémentaires. Toutefois, les fonds supplémentaires ne sont pas automatiquement accordés. L’emprunteur peut devoir se requalifier aux termes des normes de crédit alors en vigueur et obtenir l’accord du prêteur.

La demande de fonds supplémentaires peut être refusée si la situation financière de l’emprunteur a changé, à la suite d’une perte d’emploi, par exemple. La demande peut également être refusée si la valeur de la propriété est insuffisante pour garantir le financement supplémentaire.

Possibilité de transfert de l’hypothèque à un autre prêteur (subrogation au Québec)

En général, les hypothèques accessoires ne sont pas transférables. Si le nouveau prêteur accepte le transfert, des frais peuvent être exigés de l’emprunteur. Si le nouveau prêteur refuse le transfert, l’emprunteur doit obtenir un nouveau prêt hypothécaire et, par conséquent, payer les frais associés à la préparation et à l’enregistrement de la nouvelle hypothèque^[1].

Toutes les dettes garanties par l’hypothèque initiale (capital, intérêt et frais) doivent généralement être remboursées au prêteur initial. Des frais s’appliquent à la quittance du prêt hypothécaire initial. Si l’emprunteur rembourse son prêt hypothécaire avant l’échéance, il se verra imposer la pénalité de remboursement anticipé applicable.

Quittance hypothécaire (également appelée « radiation » ou « mainlevée »)

Dans le cas d’une hypothèque accessoire, si l’emprunteur désire obtenir la quittance de l’hypothèque, il doit en informer le prêteur et rembourser toutes les dettes garanties par l’hypothèque.

2)     Hypothèque conventionnelle

Ce type de prêt hypothécaire est aussi appelé « hypothèque traditionnelle » ou « hypothèque résidentielle » par certains prêteurs.

Montant enregistré de l’hypothèque

L’enregistrement de ce type d’hypothèque spécifie les principales modalités de crédit, ce qui n’est pas le cas pour l’hypothèque accessoire. Le montant enregistré de l’hypothèque correspond généralement au montant financé.

Par exemple, si vous demandez un prêt hypothécaire de 320 000 $ pour acheter une maison d’une valeur de 400 000 $, le montant enregistré de l’hypothèque sera de 320 000 $.

Dettes garanties et possibilité de fonds supplémentaires

Traditionnellement, l’hypothèque conventionnelle est consentie pour garantir uniquement le remboursement d’un prêt hypothécaire.

Pour obtenir des fonds supplémentaires garantis par l’hypothèque en vue de financer d’autres projets, l’emprunteur doit d’abord se qualifier à nouveau aux termes des normes de crédit alors en vigueur. L’emprunteur doit payer les frais de préparation et d’enregistrement du nouveau prêt hypothécaire, à moins que le prêteur accepte d’assumer ces frais.

Possibilité de transfert de l’hypothèque à un autre prêteur (subrogation au Québec)

Si l’emprunteur souhaite changer de prêteur, il est généralement possible de le faire en transférant l’hypothèque plutôt qu’en la remplaçant par une nouvelle hypothèque, sous réserve des politiques du nouveau prêteur. Des frais peuvent être exigés par le prêteur initial. Seul le solde du prêt peut être transféré. Il n’est pas possible d’obtenir de fonds supplémentaires garantis par cette hypothèque. Des frais de transfert peuvent être exigés.

Si l’hypothèque n’est pas transférée au nouveau prêteur, l’emprunteur doit obtenir un nouveau prêt hypothécaire et payer les frais de préparation et d’enregistrement. Des frais s’ajouteront également pour procéder à la quittance du prêt initial. Si vous remboursez votre prêt hypothécaire avant l’échéance, vous devrez payer la pénalité de remboursement anticipé applicable.

Quittance hypothécaire (également appelée « radiation » ou « mainlevée »)

Dans le cas d’une hypothèque conventionnelle, la quittance hypothécaire peut être obtenue une fois que le prêt hypothécaire est remboursé en entier. La quittance se fait soit à la demande de l’emprunteur, soit automatiquement, selon le prêteur et la province.